房屋供应过剩并不是阻碍住房市场复苏的唯一因素。对房屋缺乏需求同样是罪魁祸首。 根据PIMCO分析师Rod Dubitsky的说法,他在本月的一份报告中表示,尽管房屋消费者健康状况的可承受性以及抵押贷款的有限性正在重新调整需求,并且在可预见的未来将使房地产市场普遍疲软。 这是坏消息,因为房地产市场在整体经济复苏中起着重要作用。但这是美国许多消费者面临的现实,自房地产泡沫破灭以来,抵押贷款的获取变得更加困难。 许多消费者可能需要十多年才能在中等价位的房屋中获得20%的首付款。事实上,税后48,000美元的人必须等待16年才能支付158,7000美元的定价。 Dubitsky估计,如果买家希望在纽约或旧金山这样的沿海城市购买,可能需要20年才能存入首付款。 (这些估计假设买方没有储蓄或退休基金。) 如果有人希望那些受过良好教育的年轻一代大学毕业生能够加大并购买房屋来启动经济,那么他们就错了,Dubitsky在题为“房屋梯子上有没有任何梯级”的报告中说道。 为什么?大多数毕业生都是以非常大的债务离开学校,购买房屋只是出于他们的赚钱能力。一些令人不安的统计数据: 根据最近由美国教育部进行的全国高等教育学生援助研究(NPSAS),2008年学士学位的平均学生债务达到23,118美元[并且预计会更高(见图1)]。根据全国房地产经纪人协会的报告,这笔债务大致相当于美国房屋中位数房屋的首付15%。此外,根据罗格斯大学John J. Heldrich劳动力发展中心的数据,2010年最近大学毕业生的名义工资中位数从2007年的30,000美元下降10%至27,000美元。 “这个年龄较小的年龄组可能会构成住房市场的潜在新进入者,以及相应的住房需求是否会在很大程度上取决于他们的储蓄能力。虽然这些严峻的统计数据中的一部分可以被认为是近期经济的一个功能我们相信,在可预见的未来,毕业生盈利能力和债务上升的一定程度的减少是一个长期现象,可能会限制大学毕业生的购买力,“Dubitsky写道。 因此,包括毕业生在内的首次购房者无法依靠拯救市场,那些希望升级现有房屋的资深房主呢?不。也没有运气。与购买新房或其他房屋相比,该集团更关注退休储蓄的减少。 退休储蓄并不像定义福利计划那样容易。事实上,PIMCO表示,401(k)计划和其他定额供款计划正在为工人提供与养老金几乎一样多的收入,例如收入的70%到80%左右。 “随着越来越多的工人退出DC计划而不是DB计划,我们预计退休后他们的收入水平会大幅下降.EBRI报告说,DB计划所涵盖的私营部门员工的比例已稳步下降至2010年只有30%,而1980年为84%,“Dubitsky写道。 工人在退休年龄面临的不确定性意味着他们将缩减而不是升级,留在一个家庭而不是在两个人之间分配时间或租赁而不是拥有。 Dubitsky补充说:“这些选择可以减少住房投资的美元。”